Рынок недвижимости: флиппинг, жизнь за городом, пришлые застройщики и другие тренды
И что будет с ценами? Сравниваем мнения экспертов из Новосибирска, Красноярска и Омска
Изображение сгенерировано в Midjourney
В какие квартиры инвестировать? Стоит ли сейчас брать ипотеку на покупку недвижимости или подождать, пока цены упадут? Какие есть тренды на рынке и чего ожидать — отвечают аналитики недвижимости и брокеры из Омска, Красноярска и Новосибирска.
Все эксперты сходятся во мнении, что большей инвестиционной привлекательностью сейчас обладают новостройки, потому что есть ряд государственных программ, по которым имеются субсидированные ставки. Это, например, семейная ипотека, господдержка и IT-ипотека, ставки в которых начинаются от 4,5% и доходят до 8%, плюс есть субсидии от застройщиков.
Диапазон 4,5-8% — это шикарные ставки, и квартиры к моменту сдачи значительно подорожают, потому что экономическая ситуация способствует росту цен, в том числе и на недвижимость.
Недвижимость для людей — это самая понятная, твёрдая валюта, которая, несмотря на какие-то финансовые моменты, всегда останется у тебя, будет придавать уверенность в завтрашнем дне
— Это ликвидный продукт, который можно в любой момент продать, несмотря на экономическую ситуацию. Жилье всегда будет пользоваться спросом — люди женятся, разводятся, приезжают из других городов, улучшают свои жилищные условия и так далее.
На вторичное жилье ставки гораздо выше и составляют в среднем 15%. При этом некоторые риэлторы все равно советуют брать квартиры на вторичном рынке, потому что это надежный способ сохранить деньги, учитывая экономическую ситуацию.
Кто-то переезжает из маленькой квартиры в большую и берет небольшую ипотеку, для них процентная ставка в 15% не будет так ощутима, и возможно, они закроют эту ипотеку быстрее. Стоит брать ипотеку, даже если у вас минимальный первоначальный взнос в 10-20%, потому что в любом случае все подорожает.
Другие эксперты советуют «потерпеть» и пока не брать ипотеку на «вторичку».
Новостройки брать можно и нужно, с вторичкой лучше потерпеть. Ключевая ставка Центробанка высокая, банки тоже подняли ставки на вторичное жилье.
— Тут надо смотреть, какая у человека сумма. Если у человека в кармане миллион, и он хочет взять 5 000 000 - 6 000 000 в банке, то не стоит, это невыгодно. Если ситуация противоположная, то можно, будет небольшой комфортный платеж.
Рекомендую семейную ипотеку от 5,7% или ипотеку с господдержкой 8% — эти программы работают с новостройками. На вторичном рынке ставки сейчас от 15% и, по моим прогнозам, будут еще расти, а условия - ужесточаться. Тут тоже всё неоднозначно, все зависит от конкретного запроса и ситуации конкретного покупателя.
Изображение сгенерировано в Midjourney
Омск: «Вторичка будет сильно проседать»
Руководитель агентства недвижимости «Лето» Екатерина Петрова отмечает, что предложений на рынке стало больше. С приходом иногородних застройщиков местные стали на них равняться.
Новые иногородние застройщики, которые зашли в Омск, строят совершенно другие по качеству жилые комплексы, которые обладают уникальными качествами — это целый город в городе.
— У людей будет вся инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, торговые комплексы, аптеки, фитнес-клубы, кафе, рестораны, клубы и так далее. Это все будет новое, в том числе современные детские площадки, паркинги, зоны воркаутов, парадные, где можно встречать гостей, чего не предоставляли своему клиенту омские застройщики до того момента, пока не зашли иногородние.
По словам Екатерины, на рынке вторичного жилья в Омске ожидается застой, так как на «вторичку» нет таких выгодных ставок по ипотеке. Далеко не каждая семья позволит себе платить большие суммы, им будет проще взять жилье от застройщика.
На фоне этой экономической ситуации вторичка будет сильно проседать, потому что не каждый клиент может себе позволить платить, условно говоря, с ипотечных 2 000 000 рублей 35 000 - 40 000 тысяч в месяц. Это очень дорого.
Каков прогноз?
Петрова считает, что цены на недвижимость продолжат расти, и тому есть несколько причин. Во-первых, всему виной экономическая ситуация, во-вторых, спрос на квартиры в Омске превышает предложение. При этом «вторичка» будет дорожать медленнее, потому что она менее актуальна и уступает «первичке» по качеству жилья, благоустройству, наличию парковок, современных детских площадок.
Изображение сгенерировано в Midjourney
Новосибирск: «Взнос составит минимум 30%, и материнского капитала будет не хватать»
Генеральный директор агентства недвижимости «Вместе» Лариса Самойлова заметила, что все большую популярность в Новосибирске набирают доходные апартаменты. В основном они располагаются в центральной части города.
Есть две привлекательные стороны. Во-первых, это классическое инвестирование на этапе стройки, потому что действительно даже сейчас сохраняется инвестиционная привлекательность.
— Во-вторых, возможность впоследствии получать пассивный доход от аренды, передав объект в договор управляющей компании. Такой доход выше, чем от обычной аренды, и у собственника не болит голова об уборке, ремонте и других заботах.
Специалист по недвижимости Елена Останина говорит, что в Новосибирске есть еще и тренд на загородные дома, так как там чистый воздух и другая стоимость квадратного метра, нежели в городе.
Также многие инвестируют в апартаменты
Это новое направление, его плюс в том, что в будущем на объект вырастет цена. В дальнейшем при помощи управляющей компании апартаменты будут приносить стабильный доход.
При этом пика такого количества инвестиций, как два года назад, Елена не наблюдает. Она отмечает, что сейчас в принципе сложно найти выгодный для вложений объект.
На первичном и вторичном рынке ставки раньше были одинаковые, около 7%. Можно было взять ипотеку, купить и перепродать. У того же физлица могли купить еще дешевле, чем у застройщика, но по такой же ставке.
— Если сейчас ты купишь квартиру за наличку, по господдержке или семейной ипотеке, и захочешь перепродать, то сможешь сделать это только до сдачи дома, либо по семейной ипотеке, либо за наличку. Но будут ли у людей такие средства, чтобы брать за наличку?
Перепродажа — это уже вторичка, а там ставки совсем другие, чем полгода назад. Поэтому такого пика инвестирования, как два года назад, я не вижу.
Что будет с ценами на квартиры в Новосибирске?
По мнению Ларисы Самойловой, никто не может дать гарантию, что цены будут расти активно, стагнировать или падать. Все зависит не только от факторов сегодняшних, но и завтрашних, а о них не всегда знаешь заранее. Но все факты говорят о росте цен.
Причин для резкого падения цен я не вижу, в крайнем случае — фиксация цен и некоторое замедление на рынке. А вот причин для роста более чем достаточно.
— Это рост цен на материалы, рост валют, рост стоимости кредитов, за которыми вынуждены обращаться застройщики. Но и в любом случае могу сказать, я в профессии прожила не один кризис и четко знаю, даже если происходит какая-то стагнация цены, это процесс временный, и в будущем цена все равно будет расти.
И в чем едины многие специалисты, причем во всех странах: один из основных, если не лучший способ сохранения и увеличения капитала — это недвижимость.
Елена Останина говорит, что цены могут снизиться на вторичное жилье, но это не будет ощутимо — не более 10%.
Инфляция растет, цены растут. Люди не могут жить на улице, особенно в Сибири, поэтому цены точно резко не упадут.
В связи с поднятием ставки ЦБ, 80-90% ипотек выдают именно по льготным программам. Елена Останина думает, что государство в скором времени захочет остановить ипотечный спрос и сделать так, чтобы не лопнул «ипотечный пузырь». Сейчас первоначальный взнос по ипотеке — 20%.
Однако на официальном сайте ЦБ опубликовано заявление, что с 1 января 2024 года взнос составит минимум 30%, и тогда материнского капитала для покупки квартиры семьям будет не хватать.
Поэтому всем своим клиентам Елена советует брать ипотеку по тем условиям, которые есть сейчас, особенно по льготным программам.
Изображение сгенерировано в Midjourney
Красноярск: «Самые перспективные районы — Северный и Взлетка»
Каждая вторая квартира на вторичном рынке имеет обременение, то есть невыплаченные собственником долги и кредит, поэтому проще взять квартиру в новостройке. Самые ходовые варианты — студии и однокомнатные, но стоит учитывать, что стоимость квадратного метра в них гораздо выше, чем в двухкомнатных и трехкомнатных.
О разнице цен говорит и генеральный директор «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская.
В октябре 2023 года средняя цена за 1 квадратный метр во «вторичке» — 104 150 рублей (в предложениях) и 102 000 рубля (в сделке). Если брать класс «комфорт/+» , то стоимость квадратного метра в среднем — 125 000 рублей. Квартиры на первичном рынке дороже на 20-23%, средняя цена за квадрат составляет уже 127 000 рублей.
Примеры:
- 1 комнатная* 60 лет Октября, 2/5, 30,5 м2 — 3 600 000 / 118 000 за м2;
- 2 комнатная* 60 лет Октября, 4/5, 45 м2 — 3 950 000 / 87 800 за м2;
- 3 комнатная* 60 лет Октября, 4/5, 63,7 м2 — 4 950 000 / 77 700 за м2.
Квартира новой планировки в том же месте:
- 3 комнатная* 60 лет Октября, 10/10 66 м2 — 7 700 000 / 116 600 за м2.
*в октябре 2023 года
Самые перспективные районы, где стоит брать квартиры — деловой центр Красноярска: Северный и Взлетка. Также активно развивается Октябрьский район, там работают застройщики «Стройинновации» и «СМ. СИТИ», который возводит «Белые кварталы». Также новый район появится на месте Николаевки.
Не могу сказать подобного про Мясокомбинат. Я не вижу там большой динамики в плане инвестиций.
— Самая большая динамика на Взлетке, стараемся с инвесторами брать там. Мы понимаем, какая здесь высокая стоимость. Стоит уделять большое внимание застройщику.
Например, «Арбан» выставляет стоимость более 160 000 рублей за квадратный метр в тех объектах, которые собирается сдать в 2027 году.
Есть тренд на евродвушки. Застройщики делают умные планировки, и, например, квартира около 40 квадратов будет считаться двухкомнатной с европейской планировкой. Из плюсов — большая кухня-гостиная, дополнительная комната.
Необязательно брать студию, однушку или даже евродвушку, ведь появился тренд на загородную недвижимость. На фоне высоких цен на квартиры многие люди, в том числе молодые, до 35 лет, перебираются за город.
— Из-за этого каждый второй стал застройщиком малоэтажных домов, ведь для этого нужны небольшие деньги. Также набирают популярность дома для сдачи в аренду — гостевые дома в стиле А-фрейм или барнхаусы.
Артур считает, что рынок недвижимости переживает сложное время, поэтому нельзя с уверенностью сказать, куда инвестировать с точностью до названия ЖК.
Сейчас на рынке есть новый вид заработка — покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой.
Этот тренд называется «флиппинг» от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Главное — чтобы весь процесс от покупки до продажи прошел очень быстро.
Успешные флипперы приобретают, ремонтируют и продают по несколько квартир в год
Этот способ подходит не всем, и чаще всего люди скупают квартиры в новостройках. Артур говорит, что здесь тоже есть риски.
Инвестировать в новостройку сейчас риск, средняя цена в домах комфорт-класса на старте продаж — 135 000 - 150 000 рублей за м2.
— Многие любители по незнанию инвестируют в долевое по рекомендации друзей, родственников, неопытных агентов или менеджеров отделов продаж застройщика, а потом после продажи, дай бог, выходят в ноль, если не в убыток.
Упадет ли цена на недвижимость в Красноярске?
Директор агентства недвижимости «Белый Куб» Антон Гаммершмидт считает, что цены на новостройки однозначно увеличатся, потому что действуют льготные программы. На вторичном рынке пока наблюдается стагнация, но, возможно, и там будет рост цен.
На вторичное жилье ставки большие, и застройщики понимают, что люди пойдут к ним, соответственно, они поднимают стоимость. На рынке вторички сейчас наблюдается стагнация, пока что нет факторов, чтобы они рухнули или сильно взлетели.
— Возможно, будет поднятие, потому что, как показывает практика, очень редко бывает, что вторичка сильно начинает падать. Если мы посмотрим динамику за последние пять лет, учитывая кризис, коронавирус и так далее, вторичный рынок все равно развивался и рос.
Стагнация на вторичном рынке продолжится, потому что средней зарплатой в регионе в 60 000 рублей платить по ставке 15% могут далеко не все.
— Это, в свою очередь, приведет к снижению цен на «вторичку» и росту цен на «первичку», что будет обусловлено спросом и ростом себестоимости постройки жилья — Россия находится под санкциями, дорожают материалы, логистика.
По данным Росстата, средняя зарплата в Красноярском крае в 2022 году составила 68 514 рублей, а средняя зарплата в мае 2023 года — 80 713,6 рублей.
Изображение сгенерировано в Midjourney
Те, кому срочно нужно продать, будут вынуждены снижать цены, потому что просто непосильная ипотека, и покупать такие квартиры будут менее охотно, нежели «первичку».
— Спрос будет смещаться в сторону первичного жилья. Если мы берем среднестатистическую 2-комнатную квартиру, платить придется 60 000 рублей в месяц. Если берем «первичку», то там 30 000 рублей, и это при условии, что нужно делать ремонт, потому что квартиры сдают с предчистовой отделкой white box. В долгосрок это будет выгоднее.
Артур Тмоян говорит, что все зависит от ипотечных ставок.
Если условия ипотеки еще более ужесточатся, и ставка будет расти, то ждем стагнацию цены минимум до весны 2024 года. Уже наблюдается снижение выдачи ипотеки в сентябре-октябре 2023 года на вторичном рынке в три раза по сравнению с тем же периодом 2022 года.
По мнению Артура, есть проблема в том, что государство дает поддержку только на новостройки. Чтобы рынок развивался и рос, нужна динамика как на первичном рынке, так и на вторичном.
Поддерживая льготными программами кредитования только новостройки, каши не сваришь, так как в большинстве случаев, чтобы купить квартиру в новостройке, человеку нужно продать квартиру на вторичном рынке, а там ставки космические — мало кто желает покупать квартиры в ипотеку по 15-16%.
— Поэтому, если ключевая ставка не снизится, то из-за отсутствия должного спроса ждем снижения стоимости на вторичном рынке и на новостройки вплоть до весны 2024 года.
Нет оснований для того, чтобы продажи на первичном рынке держались на таком высоком уровне: увеличился размер первоначального взноса (с 15 до 20%), скидки по льготным программам убрали, и ставки подросли. Тем более, что заход на «первичку» начинается с продаж на вторичном рынке, а там спрос небольшой.
— С учетом разницы в ставках, а это практически в два раза, между ставками по ипотеке на вторичном и льготными на первичном смещение спроса со вторички на новостройки будет, но это не тот уровень продаж, который создает рекорды.
Если не случится новых вводных, будь то ужесточение условий по программам с господдержкой, всплеска инфляции и роста курса валют, то покупатели с выбором новостройки торопиться не будут.
По ее прогнозу, высокая ключевая ставка сохранится до второго квартала 2024, период «дешевых» денег закончится. Даже если ставку снизят раньше, то рынку нужно время, чтобы накопить новый спрос, а значит, спад на вторичном рынке неминуем.
Спрос на вторичном рынке снизился, но некритично. Планируем сделки по новым ипотечным ставкам 14,1-15%. Пока сложно делать прогнозы относительно устойчивости этого спроса.
— Мы рекомендуем обращать внимание и продавцам, и покупателям на динамику предложения и цен на вторичном рынке, на динамику цен и объемов продаж в новостройках, наблюдать за поведением ипотечных покупателей. Если они готовы брать по новым ставкам — это сюрприз, и его надо будет учитывать. И держим в уме ключевую ставку: нельзя исключать, что ЦБ снова ее повысит, — говорит Ирина.