Что будет с рынком недвижимости в городах Сибири в 2023 году?

Ждать ли обвала на рынке?

Несколько месяцев за прогнозами о будущем программы льготной ипотеки на новостройки можно было наблюдать, как за сюжетом любимого сериала: в начале сентября Минстрой призвал продлить программу, Минфин же уже в ноябре заявил, что смысла в этом нет, а в декабре представители ЦБ сообщили, что строительная отрасль «подсела» на льготное кредитование, которое искажает цены.

Photo by Niels Smeets on Unsplash

Всё указывало на то, что госпрограмма должна была прекратить свое существование уже 31 декабря 2022 года, однако этого не случилось: Владимир Путин поручил продлить субсидирование до середины 2024 года с увеличением процентной ставки до 8 % годовых. Как это решение коснулось рынка недвижимости в сибирских городах? А что — с «вторичкой»? Отвечают эксперты из Новосибирска, Красноярска, Омска и Томска.

Немного цифр:

• Объем нераспроданной жилплощади в строящихся квартирах составил 66 000 000 м², или 66 % от общей площади строительства, подсчитали специалисты «INFOLine-Аналитика».
• Средний срок ипотеки на первичном рынке РФ, по данным Центробанка, составляет 306 месяцев, то есть — превышает 25 лет (!).
• По Красноярску платеж по льготной ипотеке занимает в среднем 31 % от дохода семьи (где двое работают, речь идет о покупке двухкомнатной квартиры в новостройке, а первый взнос составил 15 %), в Иркутске — 30 %, в Новосибирске — 36 %, утверждают эксперты HH.ru.
• Лидером рейтинга городов с самым доступным первичным жильем, который составили аналитики компании «Этажи», стали Омск, Челябинск и Волгоград, где средняя цена «квадрата» составляет от 65 000 до 77 000 руб. А в десятку сибирских городов-миллионников с доступными новостройками вошли Красноярск с ценой «квадрата» 85 500 руб. и Новосибирск — со стоимостью 99 500 руб. за квадратный метр.

— Продление льготной ипотечной программы на новостройки вселяет сдержанный оптимизм в застройщиков, но восстановление спроса после сентября идет гораздо медленнее, чем на вторичном рынке. При этом программу семейной ипотеки под 6% расширят за счет семей, в которых есть двое детей в возрасте до 18 лет.

— Сейчас рынок недвижимости в целом — эмоциональный, неуверенность в завтрашнем дне останавливает многих от покупки жилья. Экономические же факторы отошли на второй план. Благодаря тому, что продавцы вторичного жилья активнее идут на корректировку цен и готовы к торгу, количество сделок со «вторичкой» растет. В этом сегменте отмечается рост доли сделок с использованием семейной ипотеки.

Советы для тех, кто хотел продать или купить жилье в Новосибирске в следующем году:

• Если продажа недвижимости связана с инвестированием в другой проект или улучшением своих жилищных условий, то продажу старого жилья стоит максимально ускорить. Пока действуют льготные программы и на рынке присутствуют покупатели, которые имеют свободные средства в результате выхода с рынка облигаций, акций и депозитов, стоит активнее их искать;
• Благодаря большому выбору предложений от застройщиков Новосибирска можно спокойно выбирать себе новую квартиру, подбирать субсидированную ипотеку, использовать скидки от застройщиков.

«Очевидно, что спрос — снизился: как со стороны покупателей, так и по количеству предложений от продавцов. Поэтому рекламируемые цены на вторичную недвижимость в Омске сейчас стабилизировались, при этом продавцы готовы на значительный торг».

— На рынке первичного жилья продажи также сократились в силу вышеуказанных причин. Застройщики не снижают рекламируемые цены, но привлекают покупателей скидками и субсидированными ставками по ипотеке.

Влад Нестеренко дает следующие рекомендации:

• Несмотря на период неопределенности, люди продолжат улучшать свои жилищные условия, жениться, разводиться, съезжаться и разъезжаться, так что рынок недвижимости продолжит развиваться дальше;
• Покупатели смогут рассчитывать на покупку жилья со значительной скидкой — как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако покупателям «вторички» нужно тщательнее проверять собственников и саму недвижимость на потенциальные риски — банкротство, обременения, аресты, запреты и тому подобное;
• Ситуация продажи квартиры с одновременным приобретением другого жилья, на мой взгляд, остается безопасной, при этом можно даже получить некоторый профит — если привлечь грамотного специалиста. В целом продажу недвижимости сейчас можно рекомендовать, если вы четко знаете, куда вложить деньги, полученные с продажи или в случае необходимости.

Photo by Liam Martens on Unsplash

2023 год: вероятный прогноз на рынке недвижимости Омска

• Цены на квартиры в новостройках снизятся, но, возможно, это будет реализовано через механизм скидок и акций при неизменной рекламируемой цене;
• Инвестиции в недвижимость сейчас не прогнозируемы;
• Государство продолжит оказывать помощь застройщикам благодаря различным льготным ипотечным программам;
• На вторичном рынке покупатель будет главным действующим лицом, так как предложение значительно превысит спрос. Цены здесь возьмут тенденцию к снижению;
• Увеличится число физлиц-банкротов, и, как следствие, появится гораздо больше рискованных квартир;
• Спрос на услуги агентств недвижимости, как со стороны продавцов (поскольку труднее будет продать квартиру), так и со стороны покупателей (в связи с увеличением количества рискованных квартир) — вырастет.

— Сейчас мы видим, что в некоторых регионах доля сделок по ипотеке с господдержкой превысила 90%, и поддержка застройщиков привела к парадоксальной ситуации: квартиры в новостройках на стадии котлована стоят дороже, чем те, что были выставлены на продажу в сданных домах более старой очереди, без предоставления льготной ипотеки. Недавно мы столкнулись с показательной ситуацией: в одном из жилых комплексов Красноярска, в доме, который застройщик сдал два года назад, мы продавали квартиру — и не смогли при титанических усилиях с нашей стороны дотянуться и до 50% от цены на аналогичное жилье в новостройке.

— Существует разница в ипотечных ставках: есть программы, при которых человеку выгоднее купить квартиру у застройщика по более высокой цене, но с господдержкой, чем любую другую — например, на вторичном рынке, но без господдержки. В середине декабря многие переживали, что программа льготной ипотеки всё-таки завершится, что означало бы, на мой взгляд, крах рынка, однако был найден компромисс — программу продлили до июля 2024 года, ключевую ставку повысили до 8%, а также предложили распространить семейную ипотеку по ставке 6% для семей, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет. Это означает, что никакой катастрофы на рынке не случится, хотя и прогнозы давать сложно.

Photo by Ognjen on Unsplash

Тренд последних нескольких месяцев — повышенный спрос на недорогую недвижимость, причем люди покупают даже квартиры в очень плохом состоянии. Спрос на однокомнатные квартиры достаточно высокий и устойчивый, есть даже небольшой дефицит такого жилья. При этом спрос на престижное жилье — квартиры площадью больше 100 „квадратов“ — невысокий, а продавцов больше, чем покупателей, поскольку люди уезжают из Красноярска и продают здесь жилье.

— Также один из трендов — прилив инвестиций в недвижимость: у людей сократились возможности преумножать сбережения с помощью фондового или валютного рынков, поэтому многие покупают недвижимость, чтобы сдавать ее и получать небольшой, но стабильный доход. Отсюда тоже много покупателей, больше всего — опять же в сегменте недорогого жилья. Мы ожидаем, что спрос в 2023 году спрос на него не будет очень высоким, а оснований для роста цен на рынке вторичного жилья — нет.

Photo by Egor Litvinov on Unsplash

Советы для тех, кто хочет продать или купить квартиру в Красноярске в 2023 году:

• Самое главное, чего не делает 90% людей, которые задумались о продаже жилья, это четкое понимание цели — чего вы хотите? Закрыть кредит, вложить деньги в новый проект, переехать в другое жилье? Здесь всё упирается в цель — нужен четкий план действий, конкретные расчеты на руках.

• Например, человек хочет переехать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную и думает — вырастут ли цены, нужно ли всё-таки менять квартиру? Здесь не нужно загадывать, необходимо решать проблему здесь и сейчас, выигрыш в случае выжиданий может быть минимальным. Если мы говорим о машине, например, и нам нужно заправить ее бензином, мы же не остаемся дома, если цена на топливо выросла? Здесь то же самое: не нужно откладывать переезд, необходимо изучить льготные программы у разных застройщиков, вооружившись калькулятором, и просчитать все риски.

• Если вы — инвестор, и у вас уже есть квартира, которая приносит доход — нужно посчитать, достаточный ли доход вы получите от покупки новой недвижимости, которую будете сдавать в аренду. Сейчас доходность арендного бизнеса также просела, цены на квартиры выросли, а стоимость арендной платы — нет.

— Что касается вторичного рынка недвижимости, здесь серьезных изменений не предвидится: ипотечная ставка остается прежней, и те, кто улучшает свои жилищные условия, так и продолжат покупать подходящие квартиры. Однако за последний год мы выявили небольшое падение стоимости такой недвижимости, связанное, скорее всего, с тем, что люди покупали стремительно дорожающие квартиры в качестве инвестиционного продукта, вкладывали туда деньги, а затем объекты дорожать перестали, и инвесторы теперь хотят продать их по такой же высокой цене, что была предложена для них самих. Но теперь недвижимость продается плохо, потому что все, кто хотел, уже купили такое жилье, и инвестиционный спрос сейчас просто исчез — или стал реальным.

Photo by Mikhail Tyrsyna on Unsplash

— Спрос же на улучшение жилищных условий, конечно же, останется, но нужно понимать, кто вхож в группу населения, которая сможет себе это позволить? Например, это молодые родители, у которых есть средства купить квартиру получше, которым дадут на эти цели кредит в банке: много ли таких людей, если доходы стоят на месте, а квартиры — дорожают? Не думаю, что спрос на улучшение жилищных условий в 2023 году будет активным.

«Как итог — я вижу, что рынок недвижимости в целом претерпит определенную стагнацию. Если за последние два года рост цен составил порядка 80%, то в 2023 году он останется на уровне инфляции или даже меньше, — это значит, что квартиры в цене упадут, на мой взгляд».

Совет для тех, кто хочет продать или купить квартиру в Томске в следящем году:

Люди, которые хотят купить новое жилье, должны покупать его именно тогда, когда у них есть такая возможность — не стоит откладывать покупку. Если есть квартира, которая вам нравится, и вы ждете, что она упадет в цене, допустим, на 10% через полгода, то подумайте, какие будут ставки по ипотеке через те же полгода, не вырастут ли они? Дадут ли вам кредит, если ваша зарплата не повышается, а банки все больше и больше рискуют? Удастся ли вам получить эту ипотеку?