Бум на склады, пустоты в ТРЦ и антитренд на «бежевые» офисы
Эксперты из Новосибирска, Красноярска и Иркутска о рынке коммерческой недвижимости 2023/2024
Photo by Étienne Beauregard-Riverin on Unsplash
Реально ли рынок классных офисов умер, а торговых центров — восстал из пепла? Узнали у экспертов рынка коммерческой недвижимости Новосибирска, Красноярска и Иркутска, на какие форматы сейчас есть запрос у сибирского бизнеса, а что — ушло в прошлое.
Новосибирск: «Новое золото рынка — земельные участки под строительство складов»
По данным компаний «Отелит» и RID Analytics, в январе 2023 года предложения по продаже на торговую недвижимость Новосибирска снизились на 4,1%. Такого рынок не видел с 2014 года, и торговые объекты выглядели хуже других сегментов коммерческой недвижимости — офисного и производственно-складского.
Снижение произошло как за счет того, что продавцы постепенно корректируют цену предложения по своим объектам, но и по причине того, что изменилась структура предложения — выросло число помещений, расположенных в районах, удаленных от центра.
Что касается торговой недвижимости: здесь не всё однозначно. Крупные торговые центры пережили кризис из-за ухода международных сетей, они постепенно перестраиваются на местные бренды, ищут новые концепты, однако не могут отрицать снижение спроса и трафика. Во-первых, из-за развития маркетплейсов, во-вторых, из-за снижения покупательской способности населения.
— Вектор сместился к небольшим районным торговым центрам с товарами первой необходимости. Соответственно, спрос на торговую недвижимость обеспечивают ниши продуктов, алкоголя, аптек, пунктов выдачи интернет-магазинов и фаст-фуда. Крупные же торговые площади теряют актуальность: все сложнее сдать большое помещение даже на высоком трафике, так как компании ужимают форматы и активно занимаются оптимизацией.
Как сообщают РБК Новосибирск со ссылкой на «Авито Недвижимость», средняя стоимость покупки коммерческой недвижимости в Новосибирске в апреле этого года составила 63,2 тысячи рублей за один квадратный метр — это на 7 % выше, чем годом ранее. Арендные же ставки по свободным помещениям, в отличие от цен продажи, пока не только «держатся», но даже немного растут (по данным компаний «Отелит» и RID Analytics). Так какие же форматы коммерческой недвижимости в тренде?
Особый спрос сейчас наблюдается на складские объекты из-за бурного развития в последние годы e-commerce: если ранее до 80% всех складов России были сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, то сейчас вектор смещается в регионы, а Новосибирск имеет особое расположение на логистической карте страны. Спрос огромный — как на аренду, так и на покупку складов, цены растут.
С этим же трендом связана активная «охота» на земельные участки под строительство складов — особенно в черте города. Теперь это новое золото рынка
Также востребованы качественные офисные пространства по линии метро в современных зданиях с готовым трендовым ремонтом. Не варианты офисов с потолком-армстронг и обоями под покраску: к сожалению, даже бизнес-центры класса А предлагают только такие варианты. Работодатели всё чаще хотят создавать для своих сотрудников творческие и стильные условия для работы, содействующие генерации идей и эффективному труду. В прошлое уходят стандартные «бежевые» офисы.
График 3: Цена продажи офисов в Новосибирске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
График 4: Цена аренды офисов в Новосибирске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
Дефицитные форматы на рынке коммерческой недвижимости такие:
- Склады класса А, В, В+ любой площади;
- Земельные участки для строительства складов от 0,5 до 3 Га в черте города;
- Торговые, офисные, складские объекты для редевелопмента (здания или помещения, требующие реконцепции и реновации, но дающие возможность получать интересную доходность);
- Объекты, представляющие собой готовый арендный бизнес с доходность от 10-12% годовых (причем в долгосрочной перспективе);
- Торговые помещения в центре формата street-retail до 100 м²;
- Офисы с трендовым ремонтом от 50 до 200 м² (здания класса А, как отмечала ранее, имеют уже устаревшую внутреннюю отделку, поэтому это может быть административная часть нового жилого дома, но — с высокими потолками, большими окнами, ремонтом в стиле loft).
Словарик терминов:
- Бизнес-центр класса А: удобное расположение и транспортная доступность, авторский дизайн-проект, качественные инженерные системы, статусные арендаторы, разные варианты планировок на выбор, классная инфраструктура и высокая арендная плата. Класс А+: еще лучше, B — уступает по данным параметрам;
- Склады класса А, В, В+ также классифицируются по условиям хранения груза, уровню механизации, объему предоставляемых услуг и другим критериям (от самого высокого А+ и до класса D, которые подходят исключительно для продукции с минимальными требованиями к условиям окружающей среды.
По мнению Марины Белых, самое удачное время для переезда в новый офис связано исключительно с целями и задачами конкретной компании: а цены на коммерческую недвижимость, как водится, неразрывно связаны со спросом и предложением.
Уже есть варианты и реальные сделки по складам со ставками аренды от 500 рублей за 1 м² без НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. При чем это не класс А, а класс В+, но в черте города. Некоторые офисные помещения класса В сдаются по таким же ставкам. По торговым объектам и большинству офисов цены на аренду существенно не меняются последние годы. Если удается их проиндексировать на уровень инфляции — это уже удача для арендодателя.
— Скачки цен — это в целом не совсем про коммерческую недвижимость, она не так резко реагирует на экономические и политические события, этот рынок более инертный, так как существенно меньше рынка жилья, а его участники — люди бизнеса — редко принимают решение на эмоциях. Что касается цен на продажу коммерческой недвижимости, то в долгосрочной перспективе они всегда растут.
Однако рынок коммерческой недвижимости, как отмечает основатель консалтинговой компании DN Group, в текущих экономических и политических условиях растет именно в определенных нишах — например, в части складских помещений. Однако инвестиционная активность коммерческой недвижимости, считает Марина Белых, — высокая.
Коммерческая недвижимость — по-прежнему тихая гавань для капиталов. Спрос на покупку для ведения арендного бизнеса стабильный, а вот рынок предложений как никогда сжат — немногие готовы расставаться с объектами, если говорить о вторичном рынке. В новостройках же зачастую мы наблюдаем завышенные цены от застройщиков на коммерческую недвижимость: эти объекты в основном интересны для ведения собственного бизнеса, но не в качестве инвестиций, так как окупаемость — от 15 лет (на вторичном рынке мы подбираем своим клиентам объекты с окупаемость до 10–11 лет).
Основным среди трендов рынка коммерческой недвижимости Новосибирска 2023/2024 Марина Белых называет спрос на складские объекты (из-за роста доли электронной торговли), востребованность же офисной и торговой недвижимости будет зависеть от их форматов и потребительского рынка, а также от навыков управленцев.
Времена, когда только наличие коммерческих площадей могло обеспечить собственника постоянным доходом от аренды, прошли. Всё большую значимость приобретает понимание спроса, своего потребителя, умение формировать концепцию объекта, проводить вовремя и грамотно реновацию, обеспечивать качественную эксплуатацию. Я сама являюсь инвестором на рынке коммерческой недвижимости и на примере собственных торгово-офисных объектах вижу, насколько важен именно такой подход в управлении.
Красноярск: «Скачков цен нет и не ожидается»
По данным компаний «Отелит» и RID Analytics, в Красноярске выросли цены на торговую недвижимость — за первое полугодие примерно на 6%, а сегмент торговой недвижимости обогнал остальные по темпам прироста. Цены на офисную и производственно-складскую недвижимость за тот же период выросли на 2%. Что касается арендных ставок, то по свободным торговым объектам рост составил 2%, производственно-складские помещения подорожали на 3%, офисные — на 6%.
По словам Евгения Бурденюка, директора компании «Отелит», дисбаланс подобного типа, когда цены продажи растут быстрее, чем ставки аренды, может в будущем привести к снижению доходности инвестиций.
Если это произойдет, то спрос на покупку торговой недвижимости и помещений под общепит снизится.
Татьяна Гельвер, эксперт по коммерческой недвижимости компании «Этажи» в Красноярске также подтверждает: цены на коммерческую недвижимость стабильно и равномерно повышаются согласно рынку, при этом скачков цен нет и не ожидается. На рынке коммерческой недвижимости наблюдается дефицит всех форматов: хороших и ликвидных объектов практически нет, а то, что появляется, продается за считанные дни.
Спрос есть на все форматы помещений — от 15 м² и до 150 м². На данный момент очень популярны склады и базы с хорошей транспортной доступностью. В целом рынок коммерческой недвижимости сейчас переживает рост во всех направлениях — как аренды, так и купли-продажи. Он растет так же, как растут в Красноярске новостройки. На новые же площади есть заранее уже сформировавшийся спрос. Стагнации рынка в данном направлении нет и не будет, это прибыльное направление как для владельцев недвижимости, так и для арендаторов. Исходя из моего опыта работы в этой нише, с уверенностью могу сказать, что рынок коммерческой недвижимости всегда будет уверенно стоять на ногах — резких перепадов в этом направлении нет и не будет.
Складские и производственные помещения — в топе, это подтверждает и владелец компании «Деловой Красноярск» Дмитрий Дуйнов. По его наблюдениям, запрос имеется и на хорошие офисы А и В+, но Красноярск, по словам эксперта, скуден на такие предложения.
Рынок точно не стагнирует, живое движение присутствует, замедления нет. Есть также интересный запрос у тех, кто покупает готовый арендный бизнес — то есть помещения со стабильным арендодателем. Доходность такого бизнеса — до 10 лет, и спрос на него имеется.
Иркутск: «Рынок коммерческой недвижимости в Иркутске не развивается»
В Иркутске, как сообщает директор агентства недвижимости «Владис» Катерина Наумова, цены на качественную коммерческую недвижимость растут в связи с ее дефицитом, однако старый изношенный фонд, который зачастую является пассивом для собственника, а не активом, в цене не растет, а иногда продается с большим дисконтом при реальном покупателе.
В прошлое ушла покупка жилой недвижимости и перевод ее в нежилой фонд. Дорого, долго и не респектабельно. Запрос у иркутского бизнеса всегда на качественные новые торговые и складские помещения. Острый дефицит наблюдается в новых торговых помещениях площадью 70–200 м² с панорамными окнами, высоким пешеходным трафиком, наличием парковки. Городу не хватает бизнес-центров класса «А», «В» с небольшими офисами 40–150 м². Имеется стабильная нехватка складских помещений с удобными подъездными путями и инфраструктурой.
На мой взгляд, рынок коммерческой недвижимости в Иркутске не особенно развивается, если не сказать, что он не развивается совсем
График 1: Цена продажи офисов в Иркутске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
График 2: Цена аренды офисов в Иркутске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
BONUS
Напомним, мы нашли 17 дизайн-студий со всей Сибири, архитекторы и дизайнеры которых сделают ваше рабочее пространство удобным, стильным или даже домашним. Читайте здесь.