Бум на склады, пустоты в ТРЦ и антитренд на «бежевые» офисы
Эксперты из Новосибирска, Красноярска и Иркутска о рынке коммерческой недвижимости 2023/2024
Photo by Étienne Beauregard-Riverin on Unsplash
Реально ли рынок классных офисов умер, а торговых центров — восстал из пепла? Узнали у экспертов рынка коммерческой недвижимости Новосибирска, Красноярска и Иркутска, на какие форматы сейчас есть запрос у сибирского бизнеса, а что — ушло в прошлое.
Новосибирск: «Новое золото рынка — земельные участки под строительство складов»
По данным компаний «Отелит» и RID Analytics, в январе 2023 года предложения по продаже на торговую недвижимость Новосибирска снизились на 4,1%. Такого рынок не видел с 2014 года, и торговые объекты выглядели хуже других сегментов коммерческой недвижимости — офисного и производственно-складского.
Снижение произошло как за счет того, что продавцы постепенно корректируют цену предложения по своим объектам, но и по причине того, что изменилась структура предложения — выросло число помещений, расположенных в районах, удаленных от центра.
![Марина Белых (Лысенко)](https://admin.1siberia.ru/media/authorandquoteblock/%D0%9C%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B0_%D0%91%D0%B5%D0%BB%D1%8B%D1%85.jpg)
Что касается торговой недвижимости: здесь не всё однозначно. Крупные торговые центры пережили кризис из-за ухода международных сетей, они постепенно перестраиваются на местные бренды, ищут новые концепты, однако не могут отрицать снижение спроса и трафика. Во-первых, из-за развития маркетплейсов, во-вторых, из-за снижения покупательской способности населения.
— Вектор сместился к небольшим районным торговым центрам с товарами первой необходимости. Соответственно, спрос на торговую недвижимость обеспечивают ниши продуктов, алкоголя, аптек, пунктов выдачи интернет-магазинов и фаст-фуда. Крупные же торговые площади теряют актуальность: все сложнее сдать большое помещение даже на высоком трафике, так как компании ужимают форматы и активно занимаются оптимизацией.
Как сообщают РБК Новосибирск со ссылкой на «Авито Недвижимость», средняя стоимость покупки коммерческой недвижимости в Новосибирске в апреле этого года составила 63,2 тысячи рублей за один квадратный метр — это на 7 % выше, чем годом ранее. Арендные же ставки по свободным помещениям, в отличие от цен продажи, пока не только «держатся», но даже немного растут (по данным компаний «Отелит» и RID Analytics). Так какие же форматы коммерческой недвижимости в тренде?
![Марина Белых (Лысенко)](https://admin.1siberia.ru/media/authorandquoteblock/%D0%9C%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B0_%D0%91%D0%B5%D0%BB%D1%8B%D1%85_uO83Pqu.jpg)
Особый спрос сейчас наблюдается на складские объекты из-за бурного развития в последние годы e-commerce: если ранее до 80% всех складов России были сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, то сейчас вектор смещается в регионы, а Новосибирск имеет особое расположение на логистической карте страны. Спрос огромный — как на аренду, так и на покупку складов, цены растут.
С этим же трендом связана активная «охота» на земельные участки под строительство складов — особенно в черте города. Теперь это новое золото рынка
Также востребованы качественные офисные пространства по линии метро в современных зданиях с готовым трендовым ремонтом. Не варианты офисов с потолком-армстронг и обоями под покраску: к сожалению, даже бизнес-центры класса А предлагают только такие варианты. Работодатели всё чаще хотят создавать для своих сотрудников творческие и стильные условия для работы, содействующие генерации идей и эффективному труду. В прошлое уходят стандартные «бежевые» офисы.
График 3: Цена продажи офисов в Новосибирске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
График 4: Цена аренды офисов в Новосибирске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
Дефицитные форматы на рынке коммерческой недвижимости такие:
- Склады класса А, В, В+ любой площади;
- Земельные участки для строительства складов от 0,5 до 3 Га в черте города;
- Торговые, офисные, складские объекты для редевелопмента (здания или помещения, требующие реконцепции и реновации, но дающие возможность получать интересную доходность);
- Объекты, представляющие собой готовый арендный бизнес с доходность от 10-12% годовых (причем в долгосрочной перспективе);
- Торговые помещения в центре формата street-retail до 100 м²;
- Офисы с трендовым ремонтом от 50 до 200 м² (здания класса А, как отмечала ранее, имеют уже устаревшую внутреннюю отделку, поэтому это может быть административная часть нового жилого дома, но — с высокими потолками, большими окнами, ремонтом в стиле loft).
Словарик терминов:
- Бизнес-центр класса А: удобное расположение и транспортная доступность, авторский дизайн-проект, качественные инженерные системы, статусные арендаторы, разные варианты планировок на выбор, классная инфраструктура и высокая арендная плата. Класс А+: еще лучше, B — уступает по данным параметрам;
- Склады класса А, В, В+ также классифицируются по условиям хранения груза, уровню механизации, объему предоставляемых услуг и другим критериям (от самого высокого А+ и до класса D, которые подходят исключительно для продукции с минимальными требованиями к условиям окружающей среды.
По мнению Марины Белых, самое удачное время для переезда в новый офис связано исключительно с целями и задачами конкретной компании: а цены на коммерческую недвижимость, как водится, неразрывно связаны со спросом и предложением.
![Марина Белых (Лысенко)](https://admin.1siberia.ru/media/authorandquoteblock/%D0%9C%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B0_%D0%91%D0%B5%D0%BB%D1%8B%D1%85_OYNP5NT.jpg)
Уже есть варианты и реальные сделки по складам со ставками аренды от 500 рублей за 1 м² без НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. При чем это не класс А, а класс В+, но в черте города. Некоторые офисные помещения класса В сдаются по таким же ставкам. По торговым объектам и большинству офисов цены на аренду существенно не меняются последние годы. Если удается их проиндексировать на уровень инфляции — это уже удача для арендодателя.
— Скачки цен — это в целом не совсем про коммерческую недвижимость, она не так резко реагирует на экономические и политические события, этот рынок более инертный, так как существенно меньше рынка жилья, а его участники — люди бизнеса — редко принимают решение на эмоциях. Что касается цен на продажу коммерческой недвижимости, то в долгосрочной перспективе они всегда растут.
Однако рынок коммерческой недвижимости, как отмечает основатель консалтинговой компании DN Group, в текущих экономических и политических условиях растет именно в определенных нишах — например, в части складских помещений. Однако инвестиционная активность коммерческой недвижимости, считает Марина Белых, — высокая.
Коммерческая недвижимость — по-прежнему тихая гавань для капиталов. Спрос на покупку для ведения арендного бизнеса стабильный, а вот рынок предложений как никогда сжат — немногие готовы расставаться с объектами, если говорить о вторичном рынке. В новостройках же зачастую мы наблюдаем завышенные цены от застройщиков на коммерческую недвижимость: эти объекты в основном интересны для ведения собственного бизнеса, но не в качестве инвестиций, так как окупаемость — от 15 лет (на вторичном рынке мы подбираем своим клиентам объекты с окупаемость до 10–11 лет).
Основным среди трендов рынка коммерческой недвижимости Новосибирска 2023/2024 Марина Белых называет спрос на складские объекты (из-за роста доли электронной торговли), востребованность же офисной и торговой недвижимости будет зависеть от их форматов и потребительского рынка, а также от навыков управленцев.
![Марина Белых (Лысенко)](https://admin.1siberia.ru/media/authorandquoteblock/%D0%9C%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B0_%D0%91%D0%B5%D0%BB%D1%8B%D1%85_uy99ELf.jpg)
Времена, когда только наличие коммерческих площадей могло обеспечить собственника постоянным доходом от аренды, прошли. Всё большую значимость приобретает понимание спроса, своего потребителя, умение формировать концепцию объекта, проводить вовремя и грамотно реновацию, обеспечивать качественную эксплуатацию. Я сама являюсь инвестором на рынке коммерческой недвижимости и на примере собственных торгово-офисных объектах вижу, насколько важен именно такой подход в управлении.
Красноярск: «Скачков цен нет и не ожидается»
По данным компаний «Отелит» и RID Analytics, в Красноярске выросли цены на торговую недвижимость — за первое полугодие примерно на 6%, а сегмент торговой недвижимости обогнал остальные по темпам прироста. Цены на офисную и производственно-складскую недвижимость за тот же период выросли на 2%. Что касается арендных ставок, то по свободным торговым объектам рост составил 2%, производственно-складские помещения подорожали на 3%, офисные — на 6%.
По словам Евгения Бурденюка, директора компании «Отелит», дисбаланс подобного типа, когда цены продажи растут быстрее, чем ставки аренды, может в будущем привести к снижению доходности инвестиций.
Если это произойдет, то спрос на покупку торговой недвижимости и помещений под общепит снизится.
Татьяна Гельвер, эксперт по коммерческой недвижимости компании «Этажи» в Красноярске также подтверждает: цены на коммерческую недвижимость стабильно и равномерно повышаются согласно рынку, при этом скачков цен нет и не ожидается. На рынке коммерческой недвижимости наблюдается дефицит всех форматов: хороших и ликвидных объектов практически нет, а то, что появляется, продается за считанные дни.
![Татьяна Гельвер](https://admin.1siberia.ru/media/authorandquoteblock/%D0%A2%D0%B0%D1%82%D1%8C%D1%8F%D0%BD%D0%B0_%D0%93%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%B2%D0%B5%D1%80.jpg)
Спрос есть на все форматы помещений — от 15 м² и до 150 м². На данный момент очень популярны склады и базы с хорошей транспортной доступностью. В целом рынок коммерческой недвижимости сейчас переживает рост во всех направлениях — как аренды, так и купли-продажи. Он растет так же, как растут в Красноярске новостройки. На новые же площади есть заранее уже сформировавшийся спрос. Стагнации рынка в данном направлении нет и не будет, это прибыльное направление как для владельцев недвижимости, так и для арендаторов. Исходя из моего опыта работы в этой нише, с уверенностью могу сказать, что рынок коммерческой недвижимости всегда будет уверенно стоять на ногах — резких перепадов в этом направлении нет и не будет.
Складские и производственные помещения — в топе, это подтверждает и владелец компании «Деловой Красноярск» Дмитрий Дуйнов. По его наблюдениям, запрос имеется и на хорошие офисы А и В+, но Красноярск, по словам эксперта, скуден на такие предложения.
![Дмитрий Дуйнов](https://admin.1siberia.ru/media/authorandquoteblock/%D0%94%D0%BC%D0%B8%D1%82%D1%80%D0%B8%D0%B9_%D0%94%D1%83%D0%B9%D0%BD%D0%BE%D0%B2.jpg)
Рынок точно не стагнирует, живое движение присутствует, замедления нет. Есть также интересный запрос у тех, кто покупает готовый арендный бизнес — то есть помещения со стабильным арендодателем. Доходность такого бизнеса — до 10 лет, и спрос на него имеется.
Иркутск: «Рынок коммерческой недвижимости в Иркутске не развивается»
В Иркутске, как сообщает директор агентства недвижимости «Владис» Катерина Наумова, цены на качественную коммерческую недвижимость растут в связи с ее дефицитом, однако старый изношенный фонд, который зачастую является пассивом для собственника, а не активом, в цене не растет, а иногда продается с большим дисконтом при реальном покупателе.
![Катерина Наумова](https://admin.1siberia.ru/media/authorandquoteblock/%D0%9A%D0%B0%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B0_%D0%9D%D0%B0%D1%83%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D0%B0.jpg)
В прошлое ушла покупка жилой недвижимости и перевод ее в нежилой фонд. Дорого, долго и не респектабельно. Запрос у иркутского бизнеса всегда на качественные новые торговые и складские помещения. Острый дефицит наблюдается в новых торговых помещениях площадью 70–200 м² с панорамными окнами, высоким пешеходным трафиком, наличием парковки. Городу не хватает бизнес-центров класса «А», «В» с небольшими офисами 40–150 м². Имеется стабильная нехватка складских помещений с удобными подъездными путями и инфраструктурой.
На мой взгляд, рынок коммерческой недвижимости в Иркутске не особенно развивается, если не сказать, что он не развивается совсем
График 1: Цена продажи офисов в Иркутске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
График 2: Цена аренды офисов в Иркутске: цена за м²
Источник: irkutsk.restate.ru
BONUS
Напомним, мы нашли 17 дизайн-студий со всей Сибири, архитекторы и дизайнеры которых сделают ваше рабочее пространство удобным, стильным или даже домашним. Читайте здесь.